做法一字咁淺「加按 > 買樓 > 收租」！
假設例子：某個業主2010年（當年中原城市指數是~80點，而2017年已升到~160點）在美孚新邨買了一個500萬的三房單位，當年做了7成按揭（350萬），現在樓價已升到1,000萬，銀行按揭還剩300萬。如果以現時6成按揭標準，即還可加按多300萬出來買樓收租，假設分20年供款，以2%利率計算，每月供款約~1.5萬（當然供款能力要達到銀行要求）。
唓...鬼唔知咩，但香港樓價高，收租回報率低，仲要畀15%印花稅，唔係好啱數囉！
Exactly...所以我唔會叫人現時係香港買樓收租，而係在外國買。
噤...全世界咁大，買邊度收租最好？
如果你曾經在外地生活或讀書，又或者你有親戚朋友已經移民外國，對當地樓市有一定的認識了解，無論在歐洲、美加、澳紐、東南亞、甚至在非洲買樓都無所謂（當然政局要穩定），因為全世界每個地方都會有筍盤，只要唔好「隔山買牛變隻猪」就可以了。
其實投資買樓，唔使一定要追求買到全世界最好的物業（Best
of the best），
只需買到心目中的「理想合理回報」物業就可以了。
何謂「理想合理回報」？以香港的物業作比較，現時將軍澳樓齡10年內的兩房單位售價約~600萬，市場月租金約~1.5萬，扣除差餉地租 / 管理費 / 物業稅後，月租淨收入約~1.25萬，年租淨收入約~15萬，回報率約~2.5%。如果你有兩個類似上述的美孚單位，向銀行加按600萬來買上述的將軍澳單位收租，每月的按揭供款約為~3萬，即每月收租後還要補貼多~1.75萬作供款。雖然是零首期（加按作首期）買多層樓，但並不是零供款，所以並未符合我的「理想合理回報」要求。我的要求是要做到/或接近零供款，即收租已足夠供款（利息+本金）。
很多人認為，今時今日係香港買樓，雖然租金收入唔多，但比起存入銀行幾乎無利息，都算係一個保本增值的方法。所以點解現時仍然有咁多人，係香港排隊買樓收租。
但過去7年香港樓價升得實在太瘋狂，升幅拋離同期ＧＤＰ增長（2010年約17.76千億港元 / 2016年約24.89千億港元），而恒生指數由2010年 - 2016年都是平均在~22,000點上落徘徊（2017年底狂升到~30,000點）。樓市隻牛已經令到很多香港人認為香港樓價只升不跌，最多都係大漲小回，因為香港地少人多，供應量不足…連啲專家都係咁樣講嘅！
香港樓價的真正飆升原因，及未來跌市的誘因，本人有不同的見解，在後續的文章會詳細解釋。
現回頭先講番「加按 > 買樓 > 收租」的投資策略，既然香港現時唔係「理想合理回報」的買樓收租地方，邊到才是？我推薦其中一個較為理想的地方，就是英國的曼徹斯特，點解？以下簡單解釋一下。（詳情見補充資料）
英國是全球其中一個主要的經濟體系，行業當中無論金融、科技、醫療、教育、能源、旅遊、媒體、農業及工業等，都是在全球中較為發達及先進的國家，這點相信大家都無庸置疑。
雖然英國近來受脫歐政策的影響，匯價下跌了很多，但這反而降低了投資的成本，吸引了更多的外來投資者及旅遊消費者。除非將來歐盟及美國的前景會比現時好（三個財主佬，英國已帶隊離場，法國大選僅僅撲出12碼，德國雖然保住陣腳，但養住班難民外援都幾頭痛；而美國個傻佬又唔知幾時被人趕出場），否則英鎊假以時日都有機會重回正軌，為投資者帶來一些額外的匯價回報（正如早幾年日元下跌帶來的經濟效應）。相信超過一半英國國民深思熟慮的決定，應該總有它的道理。
而英國首都 - 倫敦，一向都是全球當中熱門的投資地點。但近年被內地及中東等富豪將樓價推高，成為全球平均樓價最高的地方之一，租金回報率亦開始滑落，與香港不遑多讓。
因此我不會建議大家現時買倫敦物業，而是建議買近年外地物業市場，冒起得最快的英國第二大熱門城市 - 曼徹斯特（詳情見補充資料）。君可見現時香港幾乎每星都有曼徹斯特的樓盤展鎖會，而且賣得非常之好，不少香港人已經是曼徹斯特物業的業主，反映出市場資金尋求出路的熱刺。
但現時在香港展銷推售的英國樓當中，全部都是一手發展商的樓盤或樓花，當中有些是舊樓翻新的項目，有些更是業權分產的Dormitory物業，售價方面亦未必是真正的市場價格，通常比同區的同類型二手市場單位高10%-20%樓價。只不過因當地樓價比香港平很多，所以大部分不熟悉當地市場的買家，沒有察覺付多了樓價。
發展商將樓盤在海外銷售，理所當然希望得到更大的利潤，而且還要支付廣告費及銷售代理佣金，羊毛一定是出在羊身上，正如買新車一定比二手車要貴。但作為投資者買樓收租的你，在租金收入差不多一樣的情況下，是否一定要買新樓給租客住。
新車落地變八成，新樓售出後就是二手樓，樓價當然不會即刻變八成，除非是發展商已賺多了你二成。香港人普遍認為，同區新樓與同類型10年內的舊樓相差二成樓價是正常的事，這在地產市場上升時是正確的。
但曾幾何時（1997-2003年期間）香港樓市曾經出現過一手樓與二手樓同價，甚至低於二手樓的境況。發展商更提供達到九成的二按，甚至零首期，簽個名就可以做業主。最慘的就是當年那些畢業不久的大學生，同埋那些受政府提供夾心階層/首次置業貸款的市民，冇賺過磚頭錢就變咗做負資產，有些仲要破埋產。即使今時今日樓市上升，都冇得沾手翻身，因為銀行唔會借錢俾有破產記錄的人。40歲以上的香港人可能對這個慘況還有些印象，不過大部分的傳媒和當年叫人買樓的專家就唔敢再舊事重提了。
咦！今時今日香港有部分一手樓盤都好貼近二手樓價，發展商仲提供二按及送釐印等優惠...唔通嗰班幾佰萬年薪嘅發展商高層，真係睇通樓市，知道風雨欲來，幫老板盡快出貨清倉！？咁樣嗰班排隊入貨嘅市民咪隨時好似當年一樣，接火棒坐艇，變成負資產，再捱多十年才見家鄉，人生有有幾多個十年...
言歸正傳，曼徹斯特的二手樓價普遍是倫敦或香港的三至五分之一，即約港幣200萬就可以買到一間市中心的三房單位，月租約為港幣12,000元，扣除管理費、地租及什費後，回報率都有5%或以上（參考樓盤）。雖然曼徹斯特樓價升幅，沒有像香港早幾年那麼大，但作為英國的重點發展城市，大量外來公司及就業人口，對市場健康發展有一定的支持。另外多間大學及專上學院帶來的外地學生，對租務市場有亦有一定的承托能力。
真係咁筍！？唔好淨係聽我講，大家可上英國的二手網站： Rightmove.co.uk 及
Zoopla.co.uk，搜尋Manchester M1-M5地區的三房單位，睇下而家人哋二手樓放售緊幾多錢？同類型單位又租緊幾多錢？再睇埋真實的成交記錄，你才說...原本真係咁筍！
既然找到了目標，咁點樣才可以安全穩陣，又方便快捷地，用真實市場價「隔山買牛」？
當找到心水樓盤時，用Google Earth 的 3D 功能，立體地觀看物業的外型及高度感覺， 再用Google-Map街景功能落地行街，睇清楚現場實景的街道情況，附近的大廈外型，有冇車站、餐廳、酒吧、超市等設施？
買樓咁大件事，單憑「眼睛旅行團」都唔係好安心的話，我這個旅行團導遊可親身帶團到現場考察。但當然冇免費午餐，硬係要代付機票同酒店費用啦。如果相比起能慳番一兩成樓價，實際上支出比例，又唔算好大啫。不過，大家能夠在網上完成揀樓程序就最好啦，除非你真係唔介意使多些錢去現場視察。
無論眼睛旅行團，或者實體旅行團，出發前都要對目的地深入了解，就讓我在下編文章，講解一下「買樓自由行」的景點行程。
（文章中之資料為網上搜集及其他媒體報導中節錄，可能在時間及數據上會有所偏差，只可作為分析參考資料，本人聲明並不能確保其準確性及負責因而引致的投資損失）
沒有留言:
張貼留言