做法一字咁淺「加按 > 買樓 > 收租」!
假設例子:某個業主2010年(當年中原城市指數是~80點,而2017年已升到~160點)在美孚新邨買了一個500萬的三房單位,當年做了7成按揭(350萬),現在樓價已升到1,000萬,銀行按揭還剩300萬。如果以現時6成按揭標準,即還可加按多300萬出來買樓收租,假設分20年供款,以2%利率計算,每月供款約~1.5萬(當然供款能力要達到銀行要求)。
唓...鬼唔知咩,但香港樓價高,收租回報率低,仲要畀15%印花稅,唔係好啱數囉!
Exactly...所以我唔會叫人現時係香港買樓收租,而係在外國買。
噤...全世界咁大,買邊度收租最好?
如果你曾經在外地生活或讀書,又或者你有親戚朋友已經移民外國,對當地樓市有一定的認識了解,無論在歐洲、美加、澳紐、東南亞、甚至在非洲買樓都無所謂(當然政局要穩定),因為全世界每個地方都會有筍盤,只要唔好「隔山買牛變隻猪」就可以了。
其實投資買樓,唔使一定要追求買到全世界最好的物業(Best
of the best),
只需買到心目中的「理想合理回報」物業就可以了。
何謂「理想合理回報」?以香港的物業作比較,現時將軍澳樓齡10年內的兩房單位售價約~600萬,市場月租金約~1.5萬,扣除差餉地租 / 管理費 / 物業稅後,月租淨收入約~1.25萬,年租淨收入約~15萬,回報率約~2.5%。如果你有兩個類似上述的美孚單位,向銀行加按600萬來買上述的將軍澳單位收租,每月的按揭供款約為~3萬,即每月收租後還要補貼多~1.75萬作供款。雖然是零首期(加按作首期)買多層樓,但並不是零供款,所以並未符合我的「理想合理回報」要求。我的要求是要做到/或接近零供款,即收租已足夠供款(利息+本金)。
很多人認為,今時今日係香港買樓,雖然租金收入唔多,但比起存入銀行幾乎無利息,都算係一個保本增值的方法。所以點解現時仍然有咁多人,係香港排隊買樓收租。
但過去7年香港樓價升得實在太瘋狂,升幅拋離同期GDP增長(2010年約17.76千億港元 / 2016年約24.89千億港元),而恒生指數由2010年 - 2016年都是平均在~22,000點上落徘徊(2017年底狂升到~30,000點)。樓市隻牛已經令到很多香港人認為香港樓價只升不跌,最多都係大漲小回,因為香港地少人多,供應量不足…連啲專家都係咁樣講嘅!
香港樓價的真正飆升原因,及未來跌市的誘因,本人有不同的見解,在後續的文章會詳細解釋。
現回頭先講番「加按 > 買樓 > 收租」的投資策略,既然香港現時唔係「理想合理回報」的買樓收租地方,邊到才是?我推薦其中一個較為理想的地方,就是英國的曼徹斯特,點解?以下簡單解釋一下。(詳情見補充資料)
英國是全球其中一個主要的經濟體系,行業當中無論金融、科技、醫療、教育、能源、旅遊、媒體、農業及工業等,都是在全球中較為發達及先進的國家,這點相信大家都無庸置疑。
雖然英國近來受脫歐政策的影響,匯價下跌了很多,但這反而降低了投資的成本,吸引了更多的外來投資者及旅遊消費者。除非將來歐盟及美國的前景會比現時好(三個財主佬,英國已帶隊離場,法國大選僅僅撲出12碼,德國雖然保住陣腳,但養住班難民外援都幾頭痛;而美國個傻佬又唔知幾時被人趕出場),否則英鎊假以時日都有機會重回正軌,為投資者帶來一些額外的匯價回報(正如早幾年日元下跌帶來的經濟效應)。相信超過一半英國國民深思熟慮的決定,應該總有它的道理。
而英國首都 - 倫敦,一向都是全球當中熱門的投資地點。但近年被內地及中東等富豪將樓價推高,成為全球平均樓價最高的地方之一,租金回報率亦開始滑落,與香港不遑多讓。
因此我不會建議大家現時買倫敦物業,而是建議買近年外地物業市場,冒起得最快的英國第二大熱門城市 - 曼徹斯特(詳情見補充資料)。君可見現時香港幾乎每星都有曼徹斯特的樓盤展鎖會,而且賣得非常之好,不少香港人已經是曼徹斯特物業的業主,反映出市場資金尋求出路的熱刺。
但現時在香港展銷推售的英國樓當中,全部都是一手發展商的樓盤或樓花,當中有些是舊樓翻新的項目,有些更是業權分產的Dormitory物業,售價方面亦未必是真正的市場價格,通常比同區的同類型二手市場單位高10%-20%樓價。只不過因當地樓價比香港平很多,所以大部分不熟悉當地市場的買家,沒有察覺付多了樓價。
發展商將樓盤在海外銷售,理所當然希望得到更大的利潤,而且還要支付廣告費及銷售代理佣金,羊毛一定是出在羊身上,正如買新車一定比二手車要貴。但作為投資者買樓收租的你,在租金收入差不多一樣的情況下,是否一定要買新樓給租客住。
新車落地變八成,新樓售出後就是二手樓,樓價當然不會即刻變八成,除非是發展商已賺多了你二成。香港人普遍認為,同區新樓與同類型10年內的舊樓相差二成樓價是正常的事,這在地產市場上升時是正確的。
但曾幾何時(1997-2003年期間)香港樓市曾經出現過一手樓與二手樓同價,甚至低於二手樓的境況。發展商更提供達到九成的二按,甚至零首期,簽個名就可以做業主。最慘的就是當年那些畢業不久的大學生,同埋那些受政府提供夾心階層/首次置業貸款的市民,冇賺過磚頭錢就變咗做負資產,有些仲要破埋產。即使今時今日樓市上升,都冇得沾手翻身,因為銀行唔會借錢俾有破產記錄的人。40歲以上的香港人可能對這個慘況還有些印象,不過大部分的傳媒和當年叫人買樓的專家就唔敢再舊事重提了。
咦!今時今日香港有部分一手樓盤都好貼近二手樓價,發展商仲提供二按及送釐印等優惠...唔通嗰班幾佰萬年薪嘅發展商高層,真係睇通樓市,知道風雨欲來,幫老板盡快出貨清倉!?咁樣嗰班排隊入貨嘅市民咪隨時好似當年一樣,接火棒坐艇,變成負資產,再捱多十年才見家鄉,人生有有幾多個十年...
言歸正傳,曼徹斯特的二手樓價普遍是倫敦或香港的三至五分之一,即約港幣200萬就可以買到一間市中心的三房單位,月租約為港幣12,000元,扣除管理費、地租及什費後,回報率都有5%或以上(參考樓盤)。雖然曼徹斯特樓價升幅,沒有像香港早幾年那麼大,但作為英國的重點發展城市,大量外來公司及就業人口,對市場健康發展有一定的支持。另外多間大學及專上學院帶來的外地學生,對租務市場有亦有一定的承托能力。
真係咁筍!?唔好淨係聽我講,大家可上英國的二手網站: Rightmove.co.uk 及
Zoopla.co.uk,搜尋Manchester M1-M5地區的三房單位,睇下而家人哋二手樓放售緊幾多錢?同類型單位又租緊幾多錢?再睇埋真實的成交記錄,你才說...原本真係咁筍!
既然找到了目標,咁點樣才可以安全穩陣,又方便快捷地,用真實市場價「隔山買牛」?
當找到心水樓盤時,用Google Earth 的 3D 功能,立體地觀看物業的外型及高度感覺, 再用Google-Map街景功能落地行街,睇清楚現場實景的街道情況,附近的大廈外型,有冇車站、餐廳、酒吧、超市等設施?
買樓咁大件事,單憑「眼睛旅行團」都唔係好安心的話,我這個旅行團導遊可親身帶團到現場考察。但當然冇免費午餐,硬係要代付機票同酒店費用啦。如果相比起能慳番一兩成樓價,實際上支出比例,又唔算好大啫。不過,大家能夠在網上完成揀樓程序就最好啦,除非你真係唔介意使多些錢去現場視察。
無論眼睛旅行團,或者實體旅行團,出發前都要對目的地深入了解,就讓我在下編文章,講解一下「買樓自由行」的景點行程。
(文章中之資料為網上搜集及其他媒體報導中節錄,可能在時間及數據上會有所偏差,只可作為分析參考資料,本人聲明並不能確保其準確性及負責因而引致的投資損失)